2021년 이사 계획 중이라면 필독! 전세계약 주의사항부터 전세 계약 연장까지! '전세 체크리스트'

상대적으로 다른 나라보다 '전세'라는 제도가 보편화 된 우리나라에서도 전세 매물이 귀해지고 있습니다. 전세 대란이 찾아올지도 모른다는 기사들을 어렵지 않게 찾아볼 수 있는데요, 이번 시간에는 전세 계약 주의사항부터 전세 계약연장에 이르기까지 반드시 확인해봐야 하는 체크리스트를 말씀드리려고 합니다!

 

전세 계약 전 꼭 확인해야 하는 것, '등기부등본'

 

전세 계약을 하기 전 가장 먼저 해야할 일은 '등기부등본'을 확인하는 것입니다. 등기부등본은 부동산의 권리 관계 및 현황이 기록되어있는 장부로, 온라인과 오프라인에서 모두 손쉽게 확인 가능합니다. 계약하고자 하는 집의 주소만 알고 있다면 가까운 등기소 또는 대법원 인터넷 등기소에서 확인할 수 있습니다.

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

처음 받아보면 등기부등본 내용이 다소 어렵게 느껴지실 수도 있는데요, 어떻게 읽어야 하는지 알려드리렉요.

등기부등본은 여러 항목으로 구분되어 있는데, 이 중 가장 먼저 눈에 띄는 것은 맨 상단에 위치한 '표제부'입니다. 표제부에는 현재 전세 계약을 하려는 집의 소재지와 현황이 정리되어 있습니다. 등기접수 날짜, 건물의 주소와 구조와 같은 기본적 내용들이 기입되어있죠.

 

그 다음이 '갑구'인데, 갑구는 계약하려는 집 주인의 신용도와 집의 하자를 추측할 수 있는 부분입니다. 가등기, 가처분, 압류, 경매 등 소유권과 소유권 권리 관계 등이 기록되어 있습니다. 이 부분을 확인할 때는 발급 일시를 함께 보는 것이 좋습니다. 발급 일시가 확인하는 당일이 아니라면, 발급일자 이후로 설정된 근저당이나 가압류등을 확인할 수 없기 때문이죠.

집주인은 그대로인데 경매, 압류 기록이 많다면 집주인의 신용이 좋지 않다고 짐작해볼 수 있으며, 집주인이 자주 바뀌면 집에 하자가 있다고 추측해볼 수 있습니다. 또한 내가 계약하려는 집주인이 등기부등본에 기재된 사람과 같은 사람인지 확인해야 합니다. 시간순으로 기재되어 있으니 꼼꼼히 살펴봐주세요.

 

마지막으로 '을구'에는 소유권 외 권리 관계가 들어있습니다. 을구에는 저당권, 전세권 등 소유권, 근저당권 등 소유건 이외의 권리관계를 확인할 수 있는 부분입니다. 특히 눈 여겨 보아야 한 것은 '근저당권'인데요, 근저당권은 집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸을 때 돈을 빌려준 사람이 가지는 권리를 말합니다. 만일 집주인이 은행에 그 집을 담보로 돈을 빌렸다면 혹시나 돈을 갚지 못해 압류되거나 경매로 넘어간 상황이라면 은행이 우선권을 가지게 됩니다. 즉 세입자는 보증금을 돌려받지 못하게 될 수도 있다는 것입니다. 때문에 만약 근저당권이 설정되어 있다면 주의하시는 것이 좋습니다.

 

 

전세 계약 시 잊지 말아야 하는 것 '확정일자'

 

전입신고와 함께 꼭 받아 놓아야 하는 것이 있는데요, 바로 '확정일자'입니다. 확정일자는 법원이나 동사무소에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인해주려고 임대차계약서 여백에 찍어주는 날짜를 뜻합니다. 이 확정일자를 받아야 하는 이유는 소중한 보증금을 보호하기 위해서죠.

만약 집이 경매로 넘어가 보증금을 돌려받기 어려운 상황이 되었다고 가정한다면, 보증금을 보장받기 위한 법정 대항력을 갖춰야합니다. 그것이 바로 전입신고와 확정일자입니다. 확정일자를 받으면 '우선변제권'이 생기므로, 후 순위의 권리자나 채권자 보다 세입자가 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이런 일이 생기지 않는 것이 좋지만 혹시 모를 상황을 대비해 꼼꼼하게 챙기는 것이 좋습니다.

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전세 계약 기간이 끝나고 재계약 논의가 없었다면?'자동연장'

 

전세는 통상적으로 2년 정도의 계약기간이 있으나, 2년 후에 반드시 떠나야 하는 것은 아니며 계약을 연장할 수도 있죠. 그런데 만일 계약서 상 만기가 다가왔지만 집주인, 세입자 누구도 재계약에 대해 특별히 언급하지 않고 기일이 지난 경우엔 어떻게 될까요? 이 때에는 기존 계약과 같은 조건으로 계약이 갱신된 것으로 간주하게 됩니다. 바로 이것이 '묵시적 갱신'입니다. 이 경우 세입자는 연장 기간을 채우지 않아도 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 다만 집주인에게 통지한 날을 기준으로 3개월이 지났을 때 효력이 발생합니다. 전세 보증금도 계약 해지 효력이 발생하는 시점, 즉 3개월이 지났을 때 돌려받을 수 있습니다.

 

 

전세 계약 연장 시 주의사항은?

 

그렇다면 전세 계약 연장 계약서를 다시 쓸 경우에 주의해야하는 점은 무엇일까요? 주로 계약서를 다시 작성할 때에는 보증금을 올리는 등 계약 조건이 바뀌었을 때겠죠. 이럴 때는 처음 계약할 때와 마찬가지로 다시 한 번 등기부등본을 뽑아 확인하는 것이 좋습니다. 또한 이전 계약서도 폐기하지 않고 함께 잘 보관해두는 것이 좋습니다 합니다. 혹시 문제가 발생했을 때 이 집에서 살았다는 것을 증명하는 중요한 자료가 될 수 있기 때문입니다. 또한 새로 작성하는 계약서에 확정일자도 다시 받는 것이 좋습니다. 처음 전세 계약을 할 때 만큼은 아니더라도 꼼꼼히 챙겨야 하는 부분들이 많답니다.

 

 

 

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전세 기간 중 집주인이 바뀌었다면

어떻게 해야할까요?

집주인이 바뀌어도 기존 집주인과의 계약은

기간대로 유지되고, 보증금 등의 조건도

변동되지 않으니 걱정하실 필요 없답니다!

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자, 이번 시간에는 전세계약 주의사항부터

계약 연장까지 함께 살펴보았습니다.

만일의 사태를 대비해

체크리스트를 보면서

안전한 부동산 거래를 하시길 바랍니다.

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한편, 서울사이버대학교 부동산학과에서는

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